收益法中的報酬率確定是一個復(fù)雜而細致的過程，它涉及到多個因素和步驟。一般來說，報酬率的確定方法主要有以下幾種：

　　一、市場提取法

　　市場提取法是利用與估價對象房地產(chǎn)具有類似收益特征的可比實例房地產(chǎn)的價格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，計算出報酬率的方法。具體步驟包括：

　　搜集可比實例：選擇與估價對象在地理位置、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、裝修標準等方面相似的房地產(chǎn)作為可比實例。

　　計算凈收益與價格之比：根據(jù)可比實例的凈收益和價格數(shù)據(jù)，計算出凈收益與價格之比，即報酬率。

　　求取平均數(shù)：為避免偶然性，應(yīng)盡量搜集較多的可比實例，并求取凈收益與價格之比的平均數(shù)，以提高報酬率的準確性。

　　二、累加法

　　累加法是將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率的方法。具體步驟包括：

　　確定無風(fēng)險報酬率：通常選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率作為無風(fēng)險報酬率。

　　估算風(fēng)險調(diào)整值：根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風(fēng)險來確定風(fēng)險調(diào)整值，包括投資風(fēng)險補償率、管理負擔(dān)補償率、缺乏流動性補償率等。同時，如果投資能帶來優(yōu)惠，如稅收優(yōu)惠、租金補貼等，還需從風(fēng)險調(diào)整值中減去相應(yīng)的投資帶來的優(yōu)惠率。

　　相加得到報酬率：將無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險調(diào)整值相加，即可得到報酬率。

　　需要注意的是，報酬率的確定應(yīng)充分考慮估價對象的特點和市場環(huán)境，確保報酬率的合理性和準確性。同時，估價師在選取報酬率時應(yīng)有市場等依據(jù)，且能夠經(jīng)得住理論推敲和進行橫向(不同房地產(chǎn)之間)、縱向(前后不同時間之間)比較。